Immobilienkauf: So kommen Sie günstiger zum eigenen Haus

Würdet ihr eure Ansprüche wie empfohlen zurückschrauben oder lieber ganz aufs Eigenheim verzichten? Für mich bleibt Erben für den 0815-Bürger immer noch die einzige Option, vor allem im Zeitalter explodierender Baupreise und Zinsen.

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Für viele Menschen sind Immobilien unerschwinglich geworden. Wer aber auf ein paar Extrawünsche verzichtet, kann den Haustraum doch noch verwirklichen.

Manchmal hilft nur Hoffen. Zum Beispiel, dass Bundesfinanzminister Christian Lindner seinen Vorschlag zur Grunderwerbsteuer durch­bringen kann. Er will den Ländern die Möglichkeit geben, die Steuer bis auf null zu senken und Freibeträge einzuführen. Dann können Bauherren und Immobilien­käufer, die derzeit wegen hoher Zinsen und Baupreise ihren Haustraum nicht mehr bezahlen können, auf eine Entlastung spekulieren. Für ein Haus von 500.000 Euro könnten Steuern von bis zu 32.500 Euro wegfallen. Das ist nicht wenig, aber oft zu wenig, um damit einen abgesagten Immobilienkauf wieder realisieren zu können.

Potentielle Käufer könnten auch auf niedrigere Preise hoffen. Grundstückspreise und Kaufpreise für Bestandsgebäude sind in vielen Städten schon gesunken, weil die hohen Baukreditzinsen die Nachfrage dämpfen. Noch nicht dramatisch, aber immerhin. Allerdings ist unklar, ob die Preise noch weiter fallen werden oder ob es bald schon wieder aufwärtsgeht. Wer nicht hoffen will, sondern handeln, der muss an anderen Stellschrauben drehen. So muss man die mo­natliche Kreditbelastung reduzieren, et­wa durch die Wahl einer günstigeren Bank oder durch eine geringere Tilgung und damit eine längere Laufzeit. Und durch das Nutzen aller staatlichen Förderprogramme der KfW und der Regionen. Aber wenn all das nicht reicht, dann muss man Abstriche am Haus selbst machen, um den Preis deutlich zu senken. Hier kommen ein paar Tipps, wie das am besten geht. Günstigere Lage

Die größte Einsparmöglichkeit bringt Flexibilität im Wohnort. In München kostet der Quadrat­meter 10.000 Euro, in Köln nur noch die Hälfte und auf dem Land manchmal nicht einmal 1000 Euro. Solche Wahlmöglichkeiten haben freilich die wenigsten. Aber auch wer an eine bestimmte Region gebunden ist, kann wählen. Es muss nicht immer die Großstadt sein, sondern es geht auch das preisgünstigere Umland. Und auch dort schwanken die Preise je nach Gemeinde. Zum Beispiel im Ballungsraum Frankfurt. Ein Haus mit 100 bis 150 Quadratmetern, Baujahr nach 2010, mit mittlerer Grundstücksgröße, normalem Zustand und guter Ausstattung kostet derzeit in Frankfurt rund 6400 Euro je Quadratmeter, hat Empirica Regio ermittelt. Die Firma sammelt Immobilienpreisdaten für ganz Deutschland. Die gleiche Immobilie kostet demnach im benachbarten Hochtaunuskreis 5000 Euro je Quadratmeter, in der Wetterau und dem Main-Kinzig-Kreis nur 4000 Euro je Quadratmeter. Bei 150 Quadratmetern lassen sich so also zwischen 150.000 und 360.000 Euro sparen.

Bei einem Umzug ins Umland entstehen allerdings Pendelkosten, wenn das Büro in der Großstadt ist. Diese Aufwendungen muss man gegenrechnen. Mit dem Deutschlandticket fallen im Jahr 588 Euro an. Nach 30 Jahren haben sich also 17.640 Euro aufgetürmt, Ticketpreiserhöhungen kämen noch hinzu. Diese Fahrtkosten werden aber durch die geringeren Kaufpreise mehr als aufgewogen. Zunächst noch günstiger ist es, ein Grundstück mit Erbbaurecht zu erwerben. Manche Kommunen bieten das an. Dann entfällt die große Kaufsumme am Anfang, dafür muss ein jährlicher Zins bezahlt werden. Das entlastet am Anfang, über die Laufzeit von mehreren Jahrzehnten ist das Erbbaurecht freilich teurer.

Kleineres Grundstück

Eine der größten Stellschrauben, Kosten zu reduzieren, ist auch die Grundstücksfläche. Jeder Qua­dratmeter weniger spart einiges Geld, im Frankfurter Umland zum Beispiel nach Daten von Empirica Regio je nach Lage durchschnittlich 200 bis 600 Euro bei gleicher Hausgröße. Sich etwas einzuschränken fällt auch nicht so schwer. Ob der Garten 300 oder 250 Quadratmeter umfasst, ist je nach Grundriss wenig zu bemerken, spart dann aber bis zu 30.000 Euro und noch ein bisschen mehr beim Anlegen des Gartens. Und im Alltag macht es dann weniger Arbeit.

Geringere Wohnfläche

Auch innen muss es nicht immer so großzügig sein. Zehn Quadratmeter weniger bei gleicher Grundstücksgröße spart in Frankfurt durchschnittlich etwa 60.000 Euro, im Umland 40.000 bis 50.000 Euro. Zwar sind Kostenblöcke wie der Anschluss für Strom und Wasser un­abhängig von der Hausgröße. Aber weniger Wohnfläche erfordert weniger Baumaterial und ermöglicht unter Umstän­den ein kleineres Grundstück. Nach dem Einzug kann es außerdem die Energie- und Unterhaltungskosten reduzieren. Nun will natürlich keiner beengt wohnen müssen, nur um Fläche zu sparen, aber das ist auch gar nicht nötig. Oft hilft eine Optimierung des Grundrisses. Zum Beispiel ein Geschoss mehr, sofern das erlaubt ist. Ein Haus mit zwei Etagen benötigt ein Viertel weniger Außenhülle als eines mit einem Geschoss, bei gleicher Wohnfläche. Denn die Bodenplatte und das Dach fallen dann kleiner aus. Ordnet man dann Bäder direkt übereinander an, sind weniger Leitungen nötig.

Wer mehr quadratische Räume einplant, vergrößert sie optisch und vermeidet Nischen, die man schlecht nutzen kann. Bodenbeläge sind dann mit weniger Verschnitt billiger zu verlegen. Flure und Treppenbereiche sollten klein gehalten und auch genutzt werden, etwa mit Einbauschränken, das senkt den Platzbedarf an anderer Stelle. Mehr als zehntausend Euro lassen sich sparen, wenn man Küche, Wohn- und Esszimmer nicht in einzelnen Räumen unterbringt, sondern in einem großen. Dort sollte man eher weniger an der Fläche knausern als etwa im Schlafzimmer, wo man weniger Zeit verbringt. Eine gerade Küchenzeile kann nur halb so teuer sein wie eine L-förmige. Inselküchen sind hingegen um bis zu ein Drittel teurer. Auch Wintergärten oder Erker sind zwar ein Hingucker, aber teurer im Bau und nachher in der Nutzung. Verzicht auf den Keller

Ein großer Kostentreiber ist der Keller. Er kann 15 bis 20 Prozent Mehrkosten im Vergleich zu einer einfachen Bodenplatte bedeuten. Das unterirdische Geschoss kostet je nach Größe mehrere Zehntausend Euro. Ohne Keller geht es heute leichter als früher, weil Versorgungsanschlüsse und Heizungselemente kleiner geworden sind. Sie könnten in einem oberen Geschoss untergebracht werden, zum Beispiel unter dem Dach. Die Waschmaschine könnte dann im Bad stehen, für Lagerflächen müsste woanders Platz geschaffen werden. Das ist aber trotzdem preiswerter als ein Keller. Preiswertere Ausstattung

Etwas schmerzhafter ist es oft, an der Ausstattung zu sparen. Bei den Bodenbelägen gibt es auch günstigere Lö­sun­gen, in der Küche kann weniger hoch gefliest werden. Auch im Bad müssen es nicht teure Markenprodukte sein. Zudem reicht ein Carport statt einer Garage, wenn das erlaubt ist. Ein einfaches Sattel- oder Pultdach spart ebenfalls mehr als zehntausend Eu­ro, genauso wie die Holzrahmenbauweise. Heikel ist die Frage der Fenster. Je mehr Fensterfläche, desto teurer. Allerdings sorgen große Fenster für Helligkeit und erweitern die Räume optisch, wodurch sich Wohnfläche reduzieren lässt. Nicht sparen sollte man bei Teilen, die in der Wand verbaut sind, etwa Kabel und Rohre. Ein späterer Austausch ist hier teuer. Auch bei sicherheitsrelevanten Elementen sollten hochwertige Fa­brikate gewählt werden.

Mehr Eigenarbeit

Die berühmte „Muskelhypothek“ spart handwerklich begabten Hauseigentümern einiges Geld. Wer selbst streicht, tapeziert, den Boden verlegt oder Garten und Terrasse selbst anlegt, senkt die Kosten um mehrere Tausend Euro. Man sollte dabei aber ehrlich zu sich sein – in Bezug auf die vorhandene Zeit und das eigene Geschick. Nacharbeiten kann noch teurer werden. Und alles, was mit Elektrizität, Wasser, energetischer Sanierung und Heizung zu tun hat, sollten dann doch besser Handwerker übernehmen. Kein Neubau

Besonders stark im Preis gestiegen sind wegen der hohen Baupreise Neubauten. Daher sollte man über­legen, ob nicht auch ein bestehendes, aber trotzdem noch junges Haus infrage käme. Auch das hat einen modernen Standard, ist sofort verfügbar, und überraschende Baukostensteigerungen sowie Stress als Bauherr entfallen. In Frankfurt kostet das zum Beispiel für ein Baujahr zwischen 2000 und 2009 für 100 Qua­dratmeter 34.000 Euro weniger als ein neues Haus, hat Empirica Regio ermittelt. Sparen lässt sich auch mit einer Doppelhaushälfte. Sie spart dort für 100 Quadratmeter rund 12.000 Euro im Vergleich zu einem freistehenden Haus, weil kostengünstige Trennwände die teure Außenwand ersetzen.